Decreto Presidencial n.º 259/11 - Regulamento para a Concessão de Crédito Bancário para Aquisição de Habitação

CAPÍTULO I

DISPOSIÇÕES GERAIS

Artigo 1.º

Âmbito

• O presente diploma regula a concessão de crédito para os seguintes fins:
  1. a)- Aquisição de habitação já construída ou em construção;
  2. b)- Construção e realização de obras de conservação e beneficiação de habitação própria permanente ou secundária;
  3. c)- Aquisição de terreno para construção de habitação própria permanente.

Artigo 2.º

Definições

• Para efeitos deste diploma, entende-se por:
  1. a)- Interessado, toda a pessoa que pretenda comprar, construir e realizar obras de beneficiação para habitação permanente ou secundária, ou ainda adquirir terreno para construção de habitação própria permanente;
  2. b)- Agregado familiar, o conjunto de pessoas constituído pelos cônjuges ou por duas pessoas que vivam em condições análogas às dos cônjuges, nos termos do artigo 112.º do Código da Família e os seus descendentes em primeiro grau ou afins, desde que com eles vivam em comunhão de mesa e habitação;
  3. c)- Fogo, todo o imóvel que, obedecendo aos requisitos legais exigidos, se destina a habitação própria permanente, segundo os condicionalismos expressos no presente Diploma;
  4. d)- Habitação própria permanente, aquela onde o mutuário ou este e o seu agregado familiar irão manter, estabilizado, o seu centro de vida familiar;
  5. e)- Partes comuns dos edifícios habitacionais, as enunciadas no artigo 1421.º do Código Civil;
  6. f)- Rendimento anual bruto do agregado familiar, o somatório do rendimento auferido, pelos membros do agregado familiar sem dedução de quaisquer encargos, durante o ano civil anterior, até à data da apresentação da proposta pelo agregado familiar;
  7. g)- Rendimento anual bruto corrigido do agregado familiar, o valor que resulta da relação que se estabelece entre o rendimento anual bruto e a dimensão do agregado familiar;
  8. h)- Taxa de esforço, a proporção do rendimento do agregado familiar afecto ao pagamento do crédito à habitação que permite ao beneficiário conhecer a percentagem do seu rendimento mensal que será utilizada para fazer face ao compromisso financeiro em causa;
  9. i)- Valor total do imóvel, o menor de entre, os seguintes valores: i. Valor da habitação a comprar ou construir, ou do custo das obras de conservação, conforme avaliação feita pela instituição financeira bancária mutuante; ii. Valor da transacção.
  10. j)- Habitação secundária, imóvel objecto de financiamento que se destina a habitação própria não permanente do agregado familiar.

Artigo 3.º

Instituições financeiras bancárias competentes

São competentes para efectuar operações de crédito, ao abrigo do presente Diploma, as instituições financeiras bancárias autorizadas pelo Banco Nacional de Angola, de acordo com a Lei n.º 13/05, de 30 de Setembro, Lei das Instituições Financeiras

Artigo 4.º

Regimes de crédito à habitação

• O sistema de crédito para aquisição, construção e realização de obras de conservação de habitação própria e aquisição de terreno para construção de habitação própria permanente é constituído pelos seguintes regimes:
  1. a)- Regime geral de crédito;
  2. b)- Regime de crédito bonificado.

Artigo 5.º

Afixação e publicação das condições

1. 1. As instituições financeiras bancárias devem afixar e tornar públicas as condições dos empréstimos a conceder ao abrigo do presente Diploma, mencionando os seguintes elementos:
   1. a)- Prazo dos empréstimos, formas optativas de amortização e demais condições;
   2. b)- Preço dos serviços prestados, comissões e outros encargos a suportar pelos mutuários.
2. 2. As instituições financeiras bancárias devem comunicar ao Banco Nacional de Angola, nos termos a serem definidos por este, as condições a que se refere o número anterior, bem como eventuais alterações que venham ocorrer.
3. 3. As instituições financeiras bancárias devem apresentar ao agregado familiar interessado uma simulação do plano financeiro do empréstimo, a qual deve observar as condições vigentes à data da aprovação do crédito.

Artigo 6.º

Requisitos de solicitação do financiamento

1. 1. O pedido de empréstimo para aquisição de habitação construída deve ser acompanhado da cópia autenticada do contrato-promessa de compra e venda, celebrado com o formalismo previsto no artigo 410.º do Código Civil.
2. 2. O financiamento para a aquisição de habitação em construção deve ser acompanhado dos seguintes documentos:
   1. a)- Cópia autenticada do contrato-promessa de compra e venda;
   2. b)- Croquis de localização;
   3. c)- Declaração passada pelo Governo da Província sobre a habitação a construir, indicando ter autorizado a construção;
   4. d)- Projecto de arquitectura, projectos de execução de detalhe dos acabamentos;
   5. e)- Declaração emitida pelo construtor imobiliário de compromisso de início de construção no prazo máximo de 12 meses.
3. 3. O pedido de empréstimo para aquisição de terreno deve ser acompanhado dos seguintes documentos:
   1. a)- Cópia autenticada do contrato-promessa de compra e venda;
   2. b)- Croquis de localização;
   3. c)- Declaração, passada pelo Governo da Província, sobre a viabilidade da construção, com a indicação das características fundamentais do imóvel a construir;
   4. d)- Declaração de compromisso de início da construção no prazo máximo de um ano.
4. 4. O pedido de empréstimo para a construção ou realização de obras de conservação e beneficiação de habitação própria permanente devem ser acompanhados de uma proposta de construção preparada por uma empresa de construção idónea e reconhecida no mercado.

Artigo 7.º

Apreciação e decisão dos pedidos de empréstimo

1. 1. Uma vez entregues os documentos necessários, as instituições financeiras bancárias devem proceder à apreciação e decisão sobre os mesmos em conformidade com as regras e condições fixadas no presente Diploma
2. 2. A aprovação dos empréstimos deve obedecer, ainda, às indispensáveis regras de segurança da operação de crédito.
3. 3. Após celebração do contrato de mútuo com a instituição de crédito, tem o interessado 15 dias úteis para solicitar o registo definitivo de aquisição e a constituição da garantia de hipotecária.
4. 4. Os empréstimos devem ser garantidos por hipoteca da habitação adquirida, construída ou objecto das obras financiadas.
5. 5. Em reforço da garantia prevista no número anterior, pode ser constituído seguro de vida do mutuário e cônjuge ou outras garantias consideradas adequadas ao risco do empréstimo pela instituição financeira bancária mutuante.

Artigo 8.º

Prazo dos empréstimos e cálculo dos juros

1. 1. O prazo dos empréstimos a que se refere o artigo anterior não pode exceder 30 (trinta) anos.
2. 2. O mutuário pode antecipar, total ou parcialmente, a amortização do empréstimo, sem quaisquer encargos, com excepção dos expressamente previstos em disposição contratual.
3. 3. As instituições financeiras bancárias devem calcular os juros pelo método das taxas equivalentes.

Artigo 9.º

Inscrição na Conservatória de Registo Predial

1. 1. Do registo predial de imóveis que sejam adquiridos, construídos, conservados ou beneficiados com recurso a crédito à habitação concedido ao abrigo deste Diploma, devem constar os ónus previstos nos n.os 3, 4 e 5 do artigo 7.º do presente Diploma.
2. 2. A caducidade do ónus pelo mero decurso do respectivo prazo determina o seu averbamento por iniciativa da Conservatória do Registo Predial.
3. 3. A declaração de levantamento do ónus é emitida pela instituição financeira bancária mutuante.
4. 4. No caso de transmissão da propriedade do imóvel, a declaração do levantamento do ónus deve ser obrigatoriamente exibida perante o notário no acto de celebração da escritura.
5. 5. O cancelamento do ónus, devidamente comprovado pela declaração referida no n.º 3 do presente artigo, é registado a pedido do interessado.

CAPÍTULO II

REGIME GERAL DE CRÉDITO À HABITAÇÃO

Artigo 10.º

Condições de empréstimo

1. 1. A taxa de juro contratual aplicável deve ser livremente negociada entre as partes.
2. 2. O crédito à habitação não pode exceder um montante cuja prestação inicial seja superior à taxa de esforço fixada em 40%.
3. 3. Sem prejuízo de quaisquer outros regimes de amortização dos empréstimos, devem as instituições financeiras bancárias competentes apresentar aos interessados o sistema de prestações progressivas ou constantes.

CAPÍTULO III

REGIME DE CRÉDITO BONIFICADO

Artigo 11.º

Acesso e permanência ao crédito bonificado

1. 1. O acesso ao crédito bonificado depende do preenchimento cumulativo das seguintes condições:
   1. a)- Que a soma das idades do casal não exceda os 80 (oitenta) anos e nenhum dos membros do casal tenha mais de 40 (quarenta) anos de idade;
   2. b)- Tratando-se de uma pessoa só, após maioridade e que não tenha mais de 40 (quarenta) anos de idade;
   3. c)- O valor de compra do imóvel deve corresponder ao valor total do imóvel, não devendo ultrapassar os valores fixados nos termos do n.º 1 do artigo 13.º do presente Diploma;
   4. d)- O produto do empréstimo tem de ser afecto às finalidades descritas no artigo 1.º do presente Diploma;
   5. e)- O empréstimo não pode ser afecto à compra de imóvel propriedade de ascendentes ou descendentes do interessado;
   6. f)- Nenhum membro do agregado familiar pode ser titular de outro empréstimo bancário concedido com idêntica finalidade.
2. 2. O incumprimento das condições previstas nas alíneas anteriores determina a imediata integração dos titulares do empréstimo nas condições gerais de crédito habitação, com a consequente perda do direito à bonificação.
3. 3. Não podem aceder ao crédito bonificado os agregados familiares cujo rendimento mensal seja superior ao salário mínimo da função pública multiplicado por 42 (quarenta e dois) meses.

Artigo 12.º

Empréstimos cumulativos

1. 1. São enquadráveis no crédito bonificado os seguintes empréstimos cumulativos:
   1. a)- Empréstimo para compra e simultaneamente para realização de obras de conservação;
   2. b)- Empréstimo para a realização de obras, desde que as mesmas sejam objecto de avaliação pela instituição financeira bancária mutuante e a respectiva conclusão seja comprovada por esta e tenham decorrido pelo menos três anos a contar da data da celebração do contrato de empréstimo anterior;
   3. c)- Empréstimo para aquisição de terreno para a construção de habitação própria permanente.
2. 2. Qualquer empréstimo cumulativo não pode exceder um montante cuja prestação, adicionada à prestação do empréstimo em dívida existente àquela data, origine um valor superior ao que corresponderia à aplicação da taxa de esforço fixada em 40%.

Artigo 13.º

Condições do empréstimo

1. 1. Por Diploma do Executivo, devem ser fixados os valores máximos da habitação a adquirir ou a construir, bem como o custo máximo das obras de conservação e beneficiação a realizar e dos terrenos a adquirir para construção de habitação própria permanente, para efeitos de acesso ao crédito à habitação bonificado.
2. 2. O prazo de reembolso dos empréstimos é livremente acordado entre as partes, podendo ser alterado ao longo da sua vigência, não podendo ser superior a 30 anos.
3. 3. O sistema de amortização é o de prestações constantes ou progressivas, conforme definido pelas instituições financeiras bancárias mutuantes.
4. 4. A taxa de juro contratual aplicável deve ser livremente negociada entre as partes.
5. 5. Os mutuários beneficiam de uma bonificação de juro em condições a definir nos termos do n.º 1 do presente artigo.
6. 6. A bonificação de juro pode ser reajustada anualmente, em condições a fixar pelo Ministério das Finanças, em função das variações do rendimento anual bruto e da dimensão do agregado familiar.

Artigo 14.º

Outras condições

1. 1. O mutuário do regime bonificado não deve alienar o imóvel adquirido, construído, ou beneficiado durante o prazo de cinco anos após a data de concessão do empréstimo.
2. 2. Em caso de alienação do imóvel comprado, construído ou beneficiado sob o regime de bonificação, antes de decorridos 5 (cinco) anos, o mutuário deve reembolsar à instituição financeira bancária o montante das bonificações usufruídas acrescido dos juros legais em vigor.
3. 3. A instituição financeira de crédito deve reverter a favor do Estado o reembolso das bonificações a que se refere o número anterior e do valor apurado dos juros legais que incidiram sobre as bonificações.
4. 4. Não se aplica o disposto nos números 1 e 2 do presente artigo, quando a alienação do imóvel seja determinada por razões comprovadas de mobilidade profissional ou pela alteração da dimensão do agregado familiar e desde que o produto da sua venda seja afecto à aquisição da nova habitação própria permanente.

Artigo 15.º

Comprovações inicial e anual das condições de acesso

1. 1. A instituição financeira de crédito deve exigir ao agregado familiar, para além dos requisitos referidos no artigo 6.º, os seguintes documentos:
   1. a) Bilhete de Identidade dos membros do agregado familiar com idade não superior a 40 anos;
   2. b)- Declaração de rendimentos do agregado familiar emitido pelo Ministério das Finanças;
   3. c)- Declaração do agregado familiar, sob compromisso de honra, em como não é titular de outro empréstimo em qualquer instituição financeira bancária com a mesma finalidade;
   4. d)- Documentos relevantes do vendedor e da habitação ou terreno.
2. 2. Para o apuramento do rendimento anual bruto corrigido do agregado familiar é utilizada a sua composição declarada à instituição financeira bancária mutuante.
3. 3. Para efeito do disposto no número anterior, o mutuário deve comprovar a composição do agregado familiar junto da instituição financeira bancária mutuante no momento da solicitação do crédito, através dos documentos relevantes, nomeadamente certidões de casamento ou de reconhecimento da união de facto e nascimento conforme aplicável, e sempre que se verifique uma alteração da respectiva composição, apresentando os documentos relevantes para o efeito.

Artigo 16.º

Empréstimos intercalares para compra de habitação e aquisição de terreno

1. 1. As instituições financeiras bancárias podem conceder empréstimos intercalares para pagamento do sinal ao vendedor da habitação ou para aquisição de terreno, ao abrigo do crédito bonificado até 20% do valor total do imóvel ou do terreno, por um prazo não superior a um ano, desde que o agregado familiar realize pelo menos 10% do valor total.
2. 2. Para o efeito do disposto no número anterior, devem ser observadas as seguintes condições:
   1. a)- A taxa de juro contratual aplicável será livremente negociada entre as partes, sendo os juros decorrentes dos empréstimos intercalares suportados pelo mutuário, até à data da respectiva amortização;
   2. b)- Os financiamentos concedidos nos termos do número 1 do presente artigo serão amortizados no momento da celebração do contrato de empréstimo definitivo ou, tratando-se de empréstimos para aquisição de terreno, no momento da celebração do contrato de empréstimo à construção
   3. c)- A garantia dos empréstimos intercalares, à escolha da instituição mutuante, poderá consistir no registo provisório de hipoteca ou em fiança prestada por ascendentes ou por outras pessoas que a instituição financeira bancária considere idóneas para o efeito.
3. 3. O pedido de empréstimo para compra de habitação ou aquisição de terreno deve ser acompanhado da cópia autenticada do contrato-promessa de compra e venda, celebrado com o formalismo previsto no artigo 410.º do Código Civil.

Artigo 17.º

Pagamento das bonificações

1. 1. Para pagamento das bonificações de taxa de juros fica o Ministro das Finanças autorizado a inscrever as correspondentes dotações no Orçamento Geral do Estado.
2. 2. As instituições financeiras bancárias só podem reclamar as bonificações a cargo do Estado se os mutuários tiverem as suas prestações devidamente regularizadas.
3. 3. O Ministério das Finanças não deve proceder ao pagamento das bonificações correspondentes a empréstimos que não estejam em conformidade com os requisitos e condições fixados no presente Diploma e respectiva regulamentação.
4. 4. Em caso de dúvida quanto ao cumprimento dos requisitos e condições legais ou regulamentares, o Ministério das Finanças pode suspender o pagamento das bonificações dos empréstimos em causa até ao completo esclarecimento pela instituição financeira bancária mutuante.

Artigo 18.º

Acompanhamento, verificação e dever de informação

1. 1. Para efeitos do disposto no presente diploma, o Banco Nacional de Angola deve no âmbito das suas funções de supervisão, fiscalizar o cumprimento pelas instituições financeiras bancárias mutuantes das obrigações subjacentes à atribuição de crédito bonificado.
2. 2. A verificação pelo Banco Nacional de Angola da concessão, pelas instituições financeiras competentes, de crédito bonificado sem o preenchimento das condições estabelecidas por este Diploma determina a imediata integração dos mutuários nas condições gerais de crédito, para além da obrigatoriedade de reembolso pela instituição financeira bancária ao Estado, das bonificações auferidas ao longo da vigência do empréstimo, acrescidas de uma penalização correspondente a taxa de juros legais em vigor.

Artigo 19.º

Taxa de referência para o cálculo de bonificações

A taxa de referência, ou o seu método de apuramento, conforme aplicável, para o cálculo de bonificações a suportar pelo Orçamento Geral do Estado ao abrigo do presente Diploma, será fixada em Decreto do Executivo.

Artigo 20.º

Amortização antecipada

Nas operações de crédito bonificado já contratadas, em caso de amortização antecipada, total ou parcial, os mutuários suportarão apenas as comissões ou outros encargos da mesma natureza previstos contratualmente, mas não poderão, em qualquer caso, ser superiores a 1% do capital a amortizar.

Artigo 21.º

Falsas declarações

A prestação de falsas declarações atinentes às condições de acesso e permanência no crédito jovem bonificado determina a imediata integração do mutuário nas condições gerais de crédito, para além da obrigatoriedade de reembolso ao Estado das bonificações auferidas ao longo da vigência do empréstimo, acrescidas de uma penalização correspondente a taxa de juros legais em vigor.

Artigo 22.º

Isenções emolumentares e de registo

1. 1. Até 31 de Dezembro de 2012, ficam isentos de quaisquer taxas ou emolumentos todos os actos notariais e de registo atinentes às transacções de imóveis comprados ao abrigo do crédito à habitação bonificado.
2. 2. A isenção de taxas e emolumentos prevista no número anterior não abrange nem os emolumentos pessoais nem as importâncias afectas à participação emolumentos devida aos notários, conservadores e oficiais do registo e do notariado pela sua intervenção nos actos.

Artigo 23.º

Situações transitórias

O regime de crédito bonificado pode, à solicitação dos interessados, ser aplicado aos créditos à habitação em curso e aos pedidos de empréstimo ainda não aprovados pelas instituições financeiras bancárias intervenientes, desde que reúnam as condições previstas nos artigos 13.º e 15.º do presente Diploma.

CAPÍTULO IV

DISPOSIÇÕES FINAIS

Artigo 24.º

Dúvidas e omissões

As dúvidas e omissões resultantes da interpretação e aplicação do presente diploma são resolvidas pelo Titular do Poder Executivo.

Artigo 25.º

Entrada em vigor

O presente Decreto Presidencial entra em vigor na data da sua publicação. - Apreciado pelo Conselho de Ministros, em Luanda, aos 28 de Setembro de 2011.

Publique-se.

Luanda, aos 29 de Setembro de 2011.

O Presidente da República, JOSÉ EDUARDO DOS SANTOS